Cap rate européen : où reste-t-il du net > 4,5% ?

Le sujet n'est plus uniquement le rendement facial : il faut intégrer vacance, travaux, fiscalité locale et indexation réelle des loyers. Dans les marchés prime (Paris, Munich, Amsterdam), le 4,5% net est quasi introuvable. Il faut aller sur des marchés secondaires ou des segments spécialisés (logistique périurbaine, résidentiel géré).

La logistique de dernier kilomètre en périphérie des métropoles de taille intermédiaire (Lyon, Bordeaux, Utrecht) tourne encore autour de 5-5,5% brut. Avec un taux de vacance structurellement bas et des baux longs, le net peut effectivement dépasser 4,5%.

À ne pas négliger : la liquidité de sortie. Un cap rate attractif sur un actif peu liquide dans un marché secondaire peut devenir un piège si les conditions de financement se dégradent. La prime d'illiquidité doit être explicitement pricée.